Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và mật độ dân số ngày càng gia tăng tại các thành phố lớn trên toàn cầu, khan hiếm đất sạch đã trở thành thách thức lớn nhất đối với việc quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng thương mại. Chính áp lực đó đã đẩy con người nhìn xuống phía dưới – vào không gian dưới lòng đất – để tìm kiếm giải pháp mở rộng. Khu mua sắm dưới lòng đất (underground shopping mall/complex) không còn là khái niệm xa lạ hay chỉ tồn tại trong các bộ phim khoa học viễn tưởng, mà đã trở thành một phần tất yếu, một “thành phố thứ hai” sầm uất ngay dưới chân chúng ta. Từ các đường hầm kết nối ga tàu điện ngầm tại Tokyo, Seoul cho đến các trung tâm thương mại phức hợp kết hợp nhà ga metro tại Hà Nội, TP.HCM, mô hình này đang định hình lại cách con người sống, làm việc và tiêu dùng ở đô thị hiện đại.
Có thể bạn quan tâm: Khám Phá Khu Du Lịch Suối Voi Huế: Thiên Đường Thiên Nhiên Hùng Vĩ Giữa Long Mạch Cổ Đô
1. Lịch Sử Hình Thành Và Sự Phát Triển Của Không Gian Thương Mại Dưới Địa
Ý tưởng về việc sử dụng không gian dưới lòng đất cho mục đích sinh hoạt và thương mại có lịch sử khá lâu. Các bằng chứng khảo cổ học cho thấy con người thời tiền sử đã sử dụng hang động và hầm mỏ để trú ẩn. Tuy nhiên, khái niệm “khu mua sắm dưới lòng đất” theo nghĩa hiện đại chỉ thực sự hình thành từ cuối thế kỷ 19 và đầu thế kỷ 20.
Có thể bạn quan tâm: Khám Phá Khu Du Lịch Suối Vàng Đà Lạt: Thiên Đường Ẩn Mình Giữa Rừng Thông Ngập Sương
Giai đoạn sơ khai: Đường hầm kỹ thuật và đường bộ.
Các đường hầm đầu tiên được xây dựng chủ yếu cho giao thông (xe hơi, tàu hỏa ngầm) và hạ tầng kỹ thuật (cáp điện, đường ống nước, gas). Tại London, hệ thống tàu điện ngầm (The Tube) mở cửa năm 1863 đã vô tình tạo ra những không gian sàn rộng lớn tại các ga tàu. Ngay từ đầu, các nhà quản lý đã cho phép mở các quầy bán hàng, báo chí, cà phê nhỏ tại các sảnh ga để phục vụ hành khách. Đây được coi là tiền thân nguyên thủy nhất của khu mua sắm dưới lòng đất.
Có thể bạn quan tâm: Khám Phá Khu Du Lịch Biển Hải Tiến: Thiên Đường Ẩn Dấu Giữa Tim Biển Đông
Giai đoạn bùng nổ tại Nhật Bản và Hàn Quốc (Sau Thế chiến II).
Nhật Bản là quốc gia tiên phong và phát triển mạnh nhất mô hình này. Sau chiến tranh, Tokyo đối mặt với sự bùng nổ dân số và khan hiếm đất đai trầm trọng. Năm 1930, “Khu mua sắm dưới lòng đất Ueno” (Ueno Chikagai) được mở cửa, được coi là trung tâm thương mại dưới lòng đất đầu tiên tại Nhật Bản. Tuy nhiên, đỉnh cao phát triển là thập niên 60-70 khi Tokyo xây dựng hệ thống metro rộng khắp. Các ga tàu lớn như Shinjuku, Shibuya, Tokyo Station được mở rộng thành những “thành phố dưới đất” (Chikagai) khổng lồ với hàng trăm cửa hàng, nhà hàng, thậm chí cả bệnh viện, tiệm cắt tóc, trung tâm hội nghị.
Hàn Quốc theo chân mô hình này từ những năm 80-90. COEX Mall tại Seoul (mở cửa 2000, một phần của World Trade Center Seoul) là ví dụ điển hình của khu phức hợp dưới lòng đất quy mô lớn, kết hợp trung tâm hội nghị, khách sạn, casino (dành cho người nước ngoài), thư viện và khu mua sắm. Mô hình “Ga tàu – Trung tâm thương mại – Văn phòng – Khách sạn” (TOD – Transit-Oriented Development) trở thành tiêu chuẩn vàng cho quy hoạch đô thị tại các nước Á Đông.
Sự lan rộng toàn cầu.
Châu Âu (Montreal – Canada với mạng lưới RÉSO lớn nhất thế giới, Paris – Forum des Halles), Bắc Mỹ (Toronto – PATH), và gần đây là Trung Quốc (Chengdu, Shenzhen, Beijing) và các nước Đông Nam Á đều mạnh dạn đầu tư vào mô hình này. Tại Việt Nam, sự ra đời của Nhà ga Hà Nội (Ga Hà Nội – Dự án đường sắt cao tốc Bắc – Nam, tuy nhiên dự án điển hình hiện nay là các nhà ga tuyến Metro Nhổn – Ga Hà Nội và Metro Bến Thành – Suối Tiên) cùng các trung tâm thương mại như Vincom Mega Mall Times City (có tầng hầm rộng lớn), Bitexco Financial Tower (tầng hầm thương mại), và đặc biệt là TTTM tại các nhà ga Metro线路 1, 2 đã chính thức khẳng định vị thế của không gian thương mại dưới lòng đất tại Việt Nam.
2. Các Loại Hình Và Mô Hình Phân Loại
Không phải “khu mua sắm dưới lòng đất” nào cũng giống nhau. Dựa trên quy mô, chức năng và mối liên hệ với mặt đất, chúng ta có thể phân loại thành 4 nhóm chính:
2.1. Khu mua sắm gắn liền với Giao thông công cộng (Transit-Oriented Retail – TOR).
Đây là mô hình phổ biến và hiệu quả nhất. Nằm ngay tại tầng hầm của các ga tàu điện ngầm (Metro), ga xe buýt trung chuyển, hoặc ga tàu cao tốc.
Đặc điểm: Lưu lượng khách tự nhiên cực lớn (captive audience), thời gian ở lại trung bình ngắn (mua sắm tiện lợi, ăn uống nhanh, mua quà, sách báo), doanh thu trên m2 cao.
Ví dụ điển hình: Hệ thống PATH Toronto (Canada), Ga Tokyo/Shinjuku (Nhật), Nhà ga Bến Thành/Suối Tiên (TP.HCM – dự kiến), Nhà ga Cát Linh/Hà Đông (Hà Nội).
2.2. Khu phức hợp đa chức năng dưới lòng đất (Underground Mixed-Use Complex).
Đây là các dự án quy mô lớn, thường nằm dưới các tòa nhà cao tầng (Landmark), khu đô thị mới (Urban Area), hoặc trung tâm hội nghị triển lãm. Chúng không chỉ bán hàng mà kết hợp: Văn phòng (Office), Khách sạn (Hotel), Nhà ở (Service Apartment), Trung tâm hội nghị (MICE), Giải trí (Rạp chiếu phim, Bowling, Trampoline park), thậm chí Bệnh viện, Trường học.
Đặc điểm: Tạo ra một “hệ sinh thái” tự cung tự cấp. Khách hàng không chỉ là hành khách đi qua mà là cư dân, nhân viên văn phòng, du khách lưu trú.
Ví dụ: COEX Mall (Seoul), RÉSO/La Ville Souterraine (Montreal), Vincom Center Landmark 81 (Tầng hầm B1, B2, B3), Times Square (Seoul).
2.3. Đường phố mua sắm dưới lòng đất (Underground Shopping Streets/Passages).
Quy mô nhỏ hơn, thường là các hành lang (passage) kết nối giữa các tòa nhà, ga tàu, hoặc qua đường phố đông đúc để người đi bộ tránh nắng mưa, tắc đường.
Đặc điểm: Dạng đường dây (linear), mặt tiền cửa hàng liên tục hai bên hành lang. Tập trung vào F&B nhanh, thời trang nhanh, dịch vụ cá nhân (khóa, giày, làm khóa, in ấn).
Ví dụ: Các đường hầm qua đường tại Tokyo (Ginza Corridor), Hầm người đường Lê Văn Lương/Hà Nội (nếu có kết hợp thương mại), các hầm người tại trung tâm TP.HCM.
2.4. Khu mua sắm dưới lòng đất chuyên biệt (Specialized Underground Market).
Tập trung vào một ngành hàng cụ thể: Đồ cũ (Flea market), Đồ điện tử, Vải vóc, Hoa, Ăn uống đường phố được “dọn dẹp” vào hầm.
Ví dụ: Ameya-Yokocho (Ueno, Tokyo – một phần dưới hầm), các khu chợ dưới lòng đất tại Đài Loan (Taipei Station Underground Mall – chuyên đồ ăn, phụ kiện).
3. Lợi Ích Vĩ Đại: Tại Sao Đô Thị Cần “Thành Phố Dưới Đất”?
Việc đầu tư hàng tỷ USD cho các công trình dưới lòng đất không phải là sự điên rồ, mà là sự tính toán kinh tế – xã hội – môi trường cực kỳ hợp lý.
3.1. Giải quyết triệt để vấn đề “Khan hiếm đất – Giá đất cao”.
Ở trung tâm các đô thị lớn (Quận 1 TP.HCM, Quận Hoàn Kiếm/Hà Nội, Ginza/Tokyo, Manhattan/New York), giá đất có thể lên tới hàng trăm nghìn, thậm chí triệu USD/m2. Xây dựng cao tầng (Skyscraper) có giới hạn về quy hoạch chiều cao, mật độ xây dựng (FAR), và an toàn cháy nổ. Khai thác không gian dưới lòng đất (thường từ B1 đến B3, B4, thậm chí B5, B6 như tại Tokyo) cho phép nhân đôi, nhân ba diện tích sàn sử dụng trên cùng một lô đất mà không vi phạm quy hoạch chiều cao. Đây là cách tối ưu hóa giá trị tài sản bất động sản (Asset Maximization) hiệu quả nhất.
3.2. Tăng cường kết nối và khả năng đi bộ (Walkability & Connectivity).
Đô thị hiện đại hướng tới khái niệm “15-minute city” hoặc “Compact City”. Hệ thống mua sắm dưới lòng đất kết nối liền mạch các ga tàu, nhà xe, tòa nhà văn phòng, chung cư, điểm du lịch thành một mạng lưới liên tục. Người dân có thể di chuyển hàng km trong điều kiện điều hòa, tránh nắng mưa, bụi bẩn, tiếng ồn, an toàn giao thông tuyệt đối mà không cần xuống đường mặt trời. Ví dụ điển hình: Tại Montreal (Canada), mạng lưới RÉSO dài hơn 33km cho phép cư dân sống, làm việc, mua sắm suốt mùa đông khắc nghiệt (-20 độ C) mà không cần ra ngoài trời.
3.3. Tạo ra dòng thu nhập thứ hai cho dự án giao thông (Non-Fare Box Revenue).
Xây dựng và vận hành Metro tốn kém chi phí khổng lồ. Vé xe (Fare box) thường chỉ bao phủ 30-50% chi phí vận hành. Cho thuê mặt bằng thương mại tại tầng hầm ga tàu, bán quyền đặt quảng cáo, khai thác tên ga (Naming rights) là nguồn thu “vàng” giúp cân đối tài chính cho đơn vị quản lý đường sắt đô thị. Tokyo Metro, Seoul Metro, Hong Kong MTR đều là các tập đoàn giàu có nhờ mô hình “Rail + Property”.
3.4. Phục vụ phòng thủ, an ninh quốc phòng (Dual-use Infrastructure).
Đây là yếu tố chiến lược quan trọng, đặc biệt tại các quốc gia có bối cảnh địa chính trị phức tạp hoặc thiên tai thường xuyên. Các hầm móng, ga tàu, khu thương mại dưới lòng đất được thiết kế với tiêu chuẩn phòng hộ (bomb shelter), chống ngập lũ, chống động đất. Khi xảy ra chiến tranh, bão lũ, dịch bệnh, chúng trở thành nơi trú ẩn an toàn, kho chứa vật tư, bệnh viện da campaña cho hàng trăm nghìn người. Tại Seoul, hầu như mọi ga tàu Metro và khu thương mại hầm đều có cửa hầm chống khí hóa học, hệ thống lọc không khí, kho dự trữ nước và thực phẩm.
3.5. Bảo tồn di sản văn hóa và cảnh quan mặt đất.
Thay vì phá bỏ các di tích lịch sử, công viên, hồ bơi, cây xanh cổ thụ để xây trung tâm thương mại mặt đất, việc “chui” xuống dưới giúp giữ nguyên “lá phổi xanh” và bản sắc văn hóa của thành phố. Dự án Forum des Halles (Paris) hay Ga Canary Wharf (London) là minh chứng: mặt đất là quảng trường, công viên, di tích; dưới đất là trung tâm thương mại sầm uất.
4. Thách Thức Kỹ Thuật, Quản Lý Và Vận Hành: “Mặt Trăng Tối” Cần Vượt Qua
Dù tiềm năng to lớn, nhưng xây dựng và vận hành khu mua sắm dưới lòng đất là bài toán kỹ thuật – quản trị phức tạp, rủi ro cao, đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu (CAPEX) khổng lồ.
4.1. Kỹ thuật xây dựng và Địa chất – Thủy văn (Geotechnical & Hydrogeology).
Nước ngầm: Đây là “kẻ thù số 1”. Áp lực nước ngầm (Hydrostatic pressure) tác động lên tường đỡ, sàn đáy, mái hầm. Nếu không xử lý tốt (chắn nước, bơm hút, chống thấm tiên tiến như geomembrane, bentonite, bê tông chống thấm kết tinh), hầm sẽ bị ngập, nứt vỡ, đe dọa an toàn cấu trúc.
Đất mềm, đun dốc: Tại các đô thị đồng bằng sông (TP.HCM, Hà Nội, Bangkok, Jakarta), lớp đất mềm dày, khả năng chịu tải kém. Việc đào sâu gây đun dốc, lún nền nhà lân cận. Cần công nghệ đỡ hầm tiên tiến (Top-down method, Slurry wall, Strutting system) và giám sát biến dạng 24/7.
Xây dựng Top-down (Đào – Đỡ – Xây đồng thời): Kỹ thuật bắt buộc tại trung tâm thành phố đông đúc để không ảnh hưởng giao thông mặt đất. Yêu cầu độ chính xác cao, thi công trong không gian chật hẹp, tiếng ồn, bụi bẩn phải kiểm soát nghiêm ngặt.
4.2. Hệ thống M&E (Cơ điện) “Tim mạch” của hầm.
Không có không gian tự nhiên (gió, ánh sáng), mọi thứ phụ thuộc vào máy móc:
Hệ thống PCCC (Phòng cháy chữa cháy): Tiêu chuẩn cực khắt khe (NFPA, TCVN). Hệ thống phun sprinkler, báo cháy, khói, thoát khói áp lực, đường thoát hiểm, bơm chữa cháy dự phòng diesel. Thời gian phản ứng và thoát hiểm được tính toán giây phút.
HVAC (Điều hòa – Thông gió): Phải xử lý lượng nhiệt lớn từ đèn, người, thiết bị, nấu nướng (F&B). Đảm bảo chất lượng không khí (CO2, PM2.5), áp suất dương so với mặt đất để khói/bụi không lan. Chi phí điện năng cho HVAC chiếm 40-60% tổng điện năng của tòa nhà.
Điện & Thang máy/Thang cuốn: Hệ thống điện dự phòng (ATS, UPS, Máy phát) tuyệt đối cho PCCC, thang máy, thông gió khẩn cấp. Số lượng thang máy/ cuốn phải tính toán cẩn thận cho giờ cao điểm (Peak hour) để tránh tắc nghẽn.
Có thể bạn quan tâm: Khám Phá Top 10+ Khu Ăn Uống Ở Nha Trang Hấp Dẫn Nhất 2024: Từ Biển Tươi Sống Đến Ẩm Thực Đường Phố Đậm Đà Bản Sắc
4.3. Tâm lý con người và Thiết kế kiến trúc (Wayfinding & Biophilic Design).
Cảm giác chật chội, u ám, mất định hướng: Con người bản năng sợ hầm, sợ tối, sợ kẹt. Thiết kế phải tạo cảm giác “Mở – Rộng – Sáng” (Openness). Sử dụng hố ánh sáng (Lightwell/Atrium), kính cường lực trong suốt, trần cao, màu sắc sáng, ánh sáng nhân tạo mô phỏng nhật quang (Circadian lighting).
Hệ thống định hướng (Wayfinding/Signage): Phức tạp vì không có mốc nhận diện như mặt trời, tòa nhà lân cận. Cần hệ thống biển chỉ dẫn đa ngôn ngữ, màu sắc theo khu vực (Color zoning), ứng dụng AR/điện thoại chỉ đường, bản đồ 3D tương tác.
Thiết kế Bio-philic (Gắn kết thiên nhiên): Trồng cây thật trong hố ánh sáng, tường xanh (Green wall), âm thanh nước chảy, vật liệu tự nhiên (gỗ, đá) để giảm stress cho người vào hầm.
4.4. Quản lý vận hành và Marketing (Tenant Mix & Placemaking).
Tenant Mix (Bộ mặt hàng hóa): Khác hoàn toàn TTTM mặt đất. Cần tỷ lệ F&B cao (30-40%), dịch vụ (nail, spa, khóa, sửa điện thoại, lấy giặt), tiện ích (ATM, bưu điện, vé xe, nhà thuốc), đồ ăn nhanh, quà lưu niệm. Các brand lớn (Anchor tenant) thường ngại vào hầm (trừ siêu thị, rạp phim), do đó cần chiến lược “Curated mix” – tuyển chọn các brand mới, độc lạ, trendy, Instagrammable để thu hút Gen Z.
Marketing “Đi tìm”: Khách không đi ngang qua ngẫu nhiên (Walk-by traffic) như mặt đường. Phải có chương trình sự kiện (Event), triển lãm, pop-up store, nghệ thuật công cộng (Public art), festival ẩm thực thường xuyên để tạo lý do “đi xuống hầm”.
Quản lý vệ sinh, an ninh, trật tự: Không gian kín, đông đúc, dễ xảy ra sự cố (cháy nổ, khủng bố, đe dọa bom, cướp giật, mất trật tự). Yêu cầu đội ngũ bảo vệ, an ninh chuyên nghiệp, camera AI nhận diện khuôn mặt/hành vi bất thường, quy trình ứng phó khẩn cấp 演练 thường xuyên.
5. Các Xu Hướng Công Nghệ Và Thiết Kế Tương Lai
Tương lai của khu mua sắm dưới lòng đất không chỉ là “chỗ bán hàng”, mà là “Không gian trải nghiệm thông minh”.
5.1. Digital Twin (Bản sao số) & BIM (Building Information Modeling) trọn đời.
Từ thiết kế, thi công đến vận hành bảo trì (Facility Management). Mô hình 3D số hóa toàn bộ cấu trúc, M&E, tài sản. Giám sát real-time: rung động cấu trúc, mực nước ngầm, nồng độ CO2, lưu lượng người, tiêu thụ điện/nước. Dự báo bảo trì dự phòng (Predictive maintenance) thay vì sửa chữa sau hỏng. Tối ưu hóa năng lượng bằng AI.
5.2. Smart Mall & Retail Tech (Thương mại thông minh).
Cashierless/Unmanned store: Cửa hàng không người bán hàng (Amazon Go style) dùng camera AI, cảm biến trọng lực, thanh toán tự động qua app/vân tay/nhận diện khuôn mặt. Phù hợp hoạt động 24/7 tại ga tàu mà không lo chi phí nhân sự đêm.
Indoor Navigation (Định vị trong nhà): Công nghệ Bluetooth Beacon, UWB (Ultra-wideband), Visual Positioning System (VPS) dẫn đường chính xác đến mét, gợi ý route tối ưu, tìm chỗ đỗ xe, tìm toilet, tìm cửa hàng yêu thích.
Smart Parking: Hệ thống camera nhận diện biển số, cảm biến chỗ trống, dẫn đường đến chỗ đỗ, thanh toán không tiếp xúc, valet robot (robot đỗ xe) để tăng mật độ đỗ xe 30-50%.
Digital Signage & DOOH (Digital Out of Home): Màn hình tương tác, hologram, AR/VR experience zone. Quảng cáo cá nhân hóa dựa trên profile khách hàng (đã opt-in).
5.3. Net Zero Carbon & Green Building (Chuẩn xanh, Carbon trung hòa).
Năng lượng tái tạo: Mặt mái hầm (nếu là hầm nông) lắp pin năng lượng mặt trời. Hệ thống Geothermal (Năng lượng nhiệt đất) tận dụng nhiệt độ ổn định của đất (20-25 độ C) để làm mát/sưởi HVAC cực kỳ tiết kiệm năng lượng.
Tái sử dụng nước: Xử lý nước mưa, nước điều hòa, nước thải sinh hoạt (Greywater) để tưới cây, rửa xe, bơm bồn cầu, tháp làm mát.
Chứng chỉ LEED, LOTUS, BREEAM, WELL, EDGE: Tiêu chuẩn bắt buộc cho các dự án Grade A hiện nay. Tập trung vào sức khỏe người sử dụng (WELL): chất lượng không khí, nước uống, ánh sáng, chuyển động, thoải mái nhiệt.
5.4. Kiến trúc “Không ranh giới” (Seamless/Blurred Boundaries).
Xóa nhạt ranh giới giữa “Dưới đất” và “Trên đất”.
Hố ánh sáng khổng lồ (Grand Atrium/Light Canyon): Kết nối trực tiếp từ mặt trời xuống tầng hầm sâu nhất (B3, B4). Tạo thang cuốn thẳng, thang bộ rộng, cây xanh rủ xuống. Biến hành lang hầm thành “Quảng trường công cộng dọc” (Vertical Plaza).
Mặt bằng linh hoạt (Flexible zoning): Sử dụng vách di động, nội thất module. Ban ngày là khu văn phòng/co-working, tối là bar/night market, cuối tuần là hội chợ/ triển lãm. Tối ưu hóa sử dụng không gian 24/7.
5.5. Art & Culture Integration (Nghệ thuật hóa không gian).
Biến khu mua sắm thành bảo tàng hiện đại, công viên nghệ thuật. Đầu tư công trình nghệ thuật công cộng (Public Art) lớn: điêu khắc, cài đặt ánh sáng (Light installation), media facade, âm nhạc không gian (Soundscape). Ví dụ: TeamLab Planets (Toyosu, Tokyo) – musée nghệ thuật số ngập nước dưới lòng đất; Library at COEX (Seoul) – thư viện công cộng khổng lồ ngay trung tâm TTTM. Điều này tạo “Destination” – điểm đến du lịch, check-in, không chỉ mua sắm.
6. Bài Học Cho Việt Nam: Cơ Hội Và Thách Thức Cụ Thể
Tại Việt Nam, mô hình khu mua sắm dưới lòng đất đang ở giai đoạn “sơ khai – bùng nổ”. Dự án Metro tuyến 1 (Bến Thành – Suối Tiên) và tuyến 2 (Nhổn – Ga Hà Nội) là động lực then chốt. Tuy nhiên, để thành công bền vững, các nhà đầu tư, chủ đầu tư, chính quyền cần lưu ý:
6.1. Kết hợp chặt chẽ Quy hoạch Giao thông – Đất (TOD – Transit Oriented Development).
Không xây hầm riêng lẻ. Phải quy hoạch đồng bộ: Ga tàu + TTTM hầm + Văn phòng/Chung cư trên mặt đất + Quảng trường công cộng + Hệ thống xe buýt/xe đạp/đi bộ alimentaire. Việt Nam cần học mô hình “Rail + Property” của Hong Kong MTR: Đơn vị quản lý đường sắt là chủ đầu tư bất động sản. Lợi nhuận bất động sản bù đắp cho vận hành tàu. Hiện nay, việc tách biệt đơn vị xây Metro (Ban QLDA) và đơn vị khai thác TTTM (Doanh nghiệp tư nhân) tạo ra rào cản lớn trong thiết kế giao thông, chia sẻ rủi ro, lợi nhuận.
6.2. Chuẩn bị kỹ lưỡng “Đất nền yếu – Nước ngầm cao” (Đặc thù ĐBSCL & Hà Nội).
Không sao chép y nguyên tiêu chuẩn Nhật/Hàn/Châu Âu. Cần tiêu chuẩn kỹ thuật Việt Nam (TCVN) và Quốc tế (Eurocode, ACI, NFPA) phù hợp địa chất địa phương. Đầu tư mạnh vào điều tra địa chất (Borehole, CPTu, Pressuremeter) tần suất dày, sâu. Chọn công pháp thi công an toàn, ít ảnh hưởng lân cận (Top-down, Slurry wall, Earth pressure balance TBM). Quản lý chất lượng thi công (QA/QC) là sống còn – một vết nứt nhỏ, một khung thép hở là rủi ro ngập hầm vĩnh viễn.
6.3. Chuyển dịch tư duy: Từ “Cho thuê mặt bằng” sang “Quản trị trải nghiệm & Hệ sinh thái”.
Nhiều chủ đầu tư Việt Nam vẫn tư duy: Xây xong -> Chia ô -> Cho thuê -> Thu tiền. Với hầm, mô hình đó sẽ thất bại. Khách không tự đến. Phải có đội ngũ Asset Management / Property Management chuyên nghiệp, am hiểu Retail, Marketing, Event, Tech. Phải chủ động tuyển lọc tenant (Curating), tổ chức sự kiện hàng tuần, vận hành app/super app của TTTM, chăm sóc khách hàng (CRM), quản lý cộng đồng (Community management). Coi TTTM hầm như một Startup cần nuôi dưỡng, không phải tài sản thụ động.
6.4. Giải quyết rào cản Pháp lý – Hành chính.
Quy hoạch sử dụng đất dưới lòng đất (3D Cadastral/3D Land Use Planning): Việt Nam chưa có khung pháp lý rõ ràng cho “Quyền sử dụng đất dưới lòng đất” tách biệt quyền sử dụng đất mặt đất. Cần Luật Đất, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị sửa đổi bổ sung rõ ràng: Phân lô 3D, cấp sổ đỏ 3D, định giá đất 3D, thuế sử dụng đất 3D.
Phê duyệt thiết kế PCCC, M&E, Môi trường cho công trình hầm phức hợp: Thủ tục phê duyệt lâu, nhiều bộ ban ngành liên quan (Bộ Xây dựng, Bộ Công an – PCCC, Bộ Tài nguyên MT, UBND địa phương). Cần cơ chế “Một cửa”, “Thẩm định đồng bộ” cho dự án hầm lớn.
6.5. An toàn – An ninh: Ưu tiên tuyệt đối.
Việt Nam chưa có kinh nghiệm xử lý sự cố lớn tại hầm sâu (cháy nổ, ngập nước, khủng bố). Cần đầu tư trang thiết bị hiện đại (Robot chữa cháy, Drone kiểm tra hầm, Hệ thống thoát khói áp lực thông minh), xây dựng lực lượng PCCC chuyên nghiệp tại chỗ (ERP – Emergency Response Team), tập huấn, diễn tập thường xuyên với cảnh sát PCCC, y tế, quân đội. “An toàn là lợi ích lớn nhất” – một sự cố nhỏ cũng giết chết niềm tin và doanh thu của cả hệ thống.
6.6. Tận dụng lợi thế “Văn hóa đường phố – Ẩm thực” độc đáo.
Đừng biến hầm thành bản sao nhạt nhòa của TTTM mặt đất (Chỉ toàn brand quốc tế, F&B chuỗi). Hãy biến Khu ẩm thực đường phố (Street Food Zone) thành “Anchor tenant” đặc trưng. Thiết kế không gian ăn uống mở, sạch, an toàn vệ sinh, có không gian ngồi thoáng, có văn hóa (âm nhạc truyền thống, trình diễn đường phố, góc đọc sách, góc chơi trẻ em). Đây là lợi thế cạnh tranh cốt lõi của Việt Nam mà không nơi nào có được. Kết hợp khu “Night Economy” (Kinh tế đêm) dưới hầm: An toàn, mát mẻ, sầm uất.
7. Kết Luận: “Thành Phố Dưới Đất” – Tương Lai Của Đô Thị Bền Vững
Khu mua sắm dưới lòng đất không đơn thuần là một giải pháp kiến trúc hay bất động sản. Nó là một triết lý quy hoạch đô thị mới: Tận dụng tối đa không gian 3 chiều, ưu tiên con người và giao thông công cộng, hòa hợp với thiên nhiên, ứng dụng công nghệ cao, đảm bảo an ninh quốc phòng và bền vững môi trường.
Từ những hành lang u ám, ẩm mốc, mùi hôi của quá khứ, ngày nay chúng đã biến hình thành những “mạch máu” ngầm, bơm máu sống (người, hàng hóa, thông tin, năng lượng, cảm xúc) cho thể xác khổng lồ của thành phố hiện đại. Tại Tokyo, Seoul, Montreal, Hong Kong, Singapore, chúng đã chứng minh: Dưới lòng đất không phải là “địa ngục”, mà là “thiên đường” của sự tiện nghi, an toàn, hiệu quả và văn minh.
Đối với Việt Nam, đang đứng ngã ba đường phát triển đô thị nóng, việc làm chủ công nghệ, mô hình quản trị, tư duy thiết kế cho không gian dưới lòng đất không chỉ là cơ hội kinh doanh tỷ đô la, mà là bài kiểm tra năng lực quản trị đô thị của toàn hệ thống chính quyền và doanh nghiệp. Ai làm tốt “thành phố dưới đất”, người đó sẽ làm chủ “thành phố trên đất” và tạo ra chất lượng sống thực sự cho người dân.
Hành trình “xuống hầm” mới chỉ bắt đầu. Và nó hứa hẹn sẽ là một trong những câu chuyện đô thị thú vị, đầy thử thách nhưng cũng đầy hứa hẹn nhất trong thập kỷ tới.