“Thành phố ma ở Trung Quốc” là cụm từ thường được dùng để chỉ những khu đô thị mới được xây dựng với quy mô rất lớn nhưng lượng cư dân thực tế lại thấp hơn nhiều so với dự kiến. Ban ngày, các tòa nhà cao tầng, đường phố rộng và công trình hiện đại khiến nhiều người cho rằng thành phố đông đúc. Tuy nhiên, vào ban đêm hoặc trong ngày làm việc, nhiều khu vực lại vắng lặng đến mức có thể gọi là “ma”.
Điều đáng chú ý là thành phố ma không phải một hiện tượng chỉ xuất hiện ở một địa điểm hay một thời điểm. Nhiều đô thị mới ở các tỉnh phía Bắc, Tây Bắc và Trung Tây Trung Quốc từng trải qua tình trạng xây dựng ồ ạt trong khi dân số chưa tăng tương ứng. Nguyên nhân của hiện tượng này bắt nguồn từ nhiều yếu tố, bao gồm lòng tự hào dân tộc, mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản, áp lực chính trị, sự khác biệt giữa quy hoạch và nhu cầu thực tế cũng như tình hình kinh tế đã thay đổi.
Có thể bạn quan tâm: Tây Du Ký Hỏa Diệm Sơn: Khám Phá Vùng Đất Lửa Và Trải Nghiệm Thú Vị
Thành phố ma là gì?
Khái niệm “thành phố ma” hoặc “đô thị ma” không phải là thuật ngữ chính thức của chính phủ Trung Quốc. Đây chủ yếu là cách gọi của báo chí, các nhà nghiên cứu và dư luận quốc tế dành cho những khu đô thị có dấu hiệu dư thừa người ở hoặc cấu trúc không được sử dụng đầy đủ.
Một khu vực có thể được gọi là thành phố ma khi xuất hiện nhiều dấu hiệu như:
- Tỷ lệ căn hộ trống cao so với quy mô dân cư.
- Đường phố rộng nhưng mật độ phương tiện thấp.
- Trung tâm thương mại, nhà hàng và cửa hàng vắng khách.
- Đèn đường và đèn nội thất sáng vào ban đêm nhưng không có nhiều hoạt động.
- Các tòa nhà cao tầng được xây theo khu chung cư nhưng thiếu trường học, bệnh viện, điểm làm việc và dịch vụ công cộng.
- Dân cư thực tế thấp hơn rất nhiều so với con số mà chính quyền địa phương công bố trong quy hoạch.
Tuy nhiên, nói rằng cả một thành phố hoàn toàn không có người là không chính xác. Một số khu dân cư có thể vào ban đêm rất vắng nhưng lại đông vào ban ngày, chẳng hạn khi là nơi làm việc của dân công nhân hoặc khu công nghiệp. Vì vậy, nhiều nơi chỉ được gọi là thành phố ma trong giai đoạn xây dựng ban đầu hoặc tại một phân khu cụ thể, chứ không phải toàn bộ đô thị.
Có thể bạn quan tâm: Trò Chơi Trên Biển Nha Trang: Những Trải Nghiệm Hấp Dẫn Dành Cho Mọi Đối Tượng
Những thành phố ma nổi tiếng tại Trung Quốc
Kangbashi, thành phố Ordos
Kangbashi là một trong những địa điểm được nhắc đến nhiều nhất khi nói về thành phố ma tại Trung Quốc. Khu đô thị này nằm trong địa phận thành phố Ordos, khu tự trị Nội Mông, phía Bắc Trung Quốc. Đây là vùng giàu tài nguyên khoáng sản, đặc biệt là than đá, và từng trải qua giai đoạn tăng trưởng kinh tế rất nhanh.
Vào đầu những năm 2000, chính quyền địa phương dự kiến phát triển Kangbashi thành một trung tâm mới với dân số lên tới hàng triệu người. Quy hoạch bao gồm những khu chung cư quy mô lớn, tòa nhà chính quyền, trường học, bệnh viện, khách sạn và nhiều tiện ích hiện đại. Trong thời gian ngắn, cảnh tượng những khu căn hộ rộng lớn, được xây dựng đồng bộ nhưng thiếu người ở đã khiến Kangbashi được ví như thành phố ma.
Một phần nguyên nhân nằm ở việc quy hoạch được thực hiện trong bối cảnh giá than và tăng trưởng công nghiệp còn mạnh. Giới đầu tư trong nước và nước ngoài có niềm tin rằng Ordos sẽ tiếp tục mở rộng công nghiệp khai thác, logistics và năng lượng. Tuy nhiên, khi tốc độ tăng trưởng chậm lại, nhiều dự án bất động sản bị đình trệ hoặc hoàn thành chậm so với kế hoạch.
Điều đó không có nghĩa toàn bộ Ordos là thành phố ma. Theo dữ liệu điều tra dân số, thành phố Ordos vẫn có hơn hai triệu dân và là một trung tâm quan trọng của khu vực. Điểm gây tranh cãi chủ yếu là những khu dân cư mới tại Kangbashi được xây dựng quá lớn so với nhu cầu thực tế trong thời gian ngắn. Đây là minh họa điển hình cho việc xây dựng theo tham vọng quy hoạch mà thiếu kiểm soát cung cầu.
Chengguan, tỉnh Vân Nam
Chengguan, nằm trên cao nguyên gần thành phố Côn Minh, tỉnh Vân Nam, cũng từng được mô tả như một thành phố ma. Khu vực này được phát triển với mục tiêu trở thành trung tâm du lịch và đô thị vệ tinh của Côn Minh.
Những năm đầu, nhiều công trình ở Chengguan được xây dựng nhanh chóng, trong khi cơ sở vật chất du lịch, dân số cư trú và hoạt động thương mại chưa phát triển đồng đều. Hình ảnh những khu chung cư lớn, khách sạn và dự án bất động sản trải dài trên cao nguyên khiến một số nhà báo đặt nghi vấn về tính hiệu quả của việc đầu tư.
Cùng với đường sắt và nhiều khu nghỉ dưỡng, Chengguan dần thu hút khách du lịch và người mua nhà nghỉ dưỡng. Đến nay, nơi này không còn hoàn toàn phù hợp với hình ảnh một thành phố ma trong mọi thời điểm. Thực tế cho thấy một khu đô thị có thể trở nên sống động hơn nếu có đủ du khách, dịch vụ, giao thông và nhu cầu thực tế. Vì vậy, nhãn “thành phố ma” có tính chất tương đối và phụ thuộc vào thời điểm đánh giá.
Nhiều khu đô thị mới ở Vân Nam và các tỉnh khác
Không chỉ Kangbashi và Chengguan, nhiều khu đô thị mới tại các tỉnh như Quảng Tâ, Tân Cương, Hà Bắc và những vùng thuộc Nội Mông cũng từng gặp tình trạng tương tự. Một số địa phương xây dựng khu hành chính mới, khu du lịch, khu công nghiệp hoặc khu dân cư trong khi dân số chưa đủ lớn để lấp đầy.
Ở những nơi này, các tòa nhà cao tầng có thể được hoàn thiện trước, nhưng việc mở trường học, bệnh viện, tuyến xe buýt và các cơ quan hành chính lại diễn ra chậm hơn. Chính sự không đồng bộ này tạo ra các khu vực mới có nhiều nhà ở nhưng thiếu môi trường sống hoàn chỉnh.
Một số khu đô thị phía Đông Trung Quốc cũng bị ví là thành phố ma dù chúng nằm gần các thành phố lớn. Ở đây, nguyên nhân có thể là mật độ dân cư thấp vào ban đêm, trong khi người ở làm việc ở trung tâm hoặc khu công nghiệp lân cận. Do đó, bức tranh toàn cảnh về các khu vực vắng người tại Trung Quốc phức tạp hơn nhiều so với một nhãn đơn giản.
Có thể bạn quan tâm: Địa Điểm Check In Châu Đốc: Những Góc Đẹp Nên Ghé Và Nổi Bật Nhất
Vì sao Trung Quốc từng xây dựng nhiều thành phố ma?
Tham vọng phát triển nhanh
Trong nhiều thập kỷ, Trung Quốc ưu tiên tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa. Các nhà lãnh đạo địa phương thường được đánh giá dựa trên tốc độ phát triển, quy mô đầu tư và khả năng thu hút dân cư. Xây dựng khu đô thị mới, cải tạo đường phố, mở rộng sân bay hoặc xây dựng khu hành chính có thể tạo ấn tượng mạnh trong thời gian ngắn.
Các dự án lớn cũng giúp tạo việc làm và tăng giá trị đất đai. Chính vì vậy, nhiều địa phương đã đầu tư vào hạ tầng và nhà ở trước khi có đủ cầu thực tế. Khi tốc độ phát triển không đạt kỳ vọng, những công trình ấy có thể bị bỏ trống.
Mô hình đất đai và tài chính công
Ở nhiều thành phố Trung Quốc, chính quyền địa phương sử dụng bán đất và các dự án nhà ở như một nguồn thu tài chính quan trọng. Đất đai được quy hoạch thành khu công nghiệp hoặc khu dân cư, sau đó bán cho doanh nghiệp để phát triển. Nếu giá bất động sản tiếp tục tăng, chính quyền có thêm nguồn thu để đầu tư hạ tầng.
Mô hình này tạo ra một vòng lặp: để thu thêm tiền, chính quyền phải mở rộng hạ tầng; để hạ tầng có giá trị, họ cần nhiều dân và doanh nghiệp; trong khi để thu hút dân, lại phải tiếp tục mở rộng đất. Khi nhu cầu nhà ở giảm hoặc dân cư không đủ mạnh, một lượng lớn tài sản, đất đai và công nợ có thể tích lại. Đây được xem là một trong những nguyên nhân nền tảng khiến nhiều khu đô thị mới trở nên dư thừa.
Dân số không phân bổ đúng
Trung Quốc có hàng trăm triệu nông dân chuyển đến các thành phố lớn, nhưng việc di cư không hoàn toàn tự do như ở một số quốc gia khác. Hệ thống đăng ký hộ khẩu, hay còn gọi là hukou, vẫn có tác động đến quyền được hưởng một số dịch vụ công và điều kiện sống tại nơi đăng ký.
Một tỉnh có thể sản xuất than, thép hoặc nông sản nhưng không có đủ việc làm chất lượng cao để thu hút người trẻ. Trong khi đó, một khu đô thị mới lại xây dựng nhiều tòa nhà và khu dân cư quá lớn. Kết quả là cung cầu nhà ở không đủ để hấp thụ toàn bộ nguồn cung.
Đầu tư tài sản vào bất động sản
Trong thời kỳ tăng trưởng nhanh, bất động sản được xem như một tài sản có khả năng tăng giá. Người mua, nhà đầu tư và doanh nghiệp có thể mua nhiều căn hộ khi chưa có nhu cầu sử dụng thực tế. Một số khu vực còn hình thành thị trường nhà ở dựa trên kỳ vọng tăng giá hơn là nhu cầu cư trú.
Khi kinh tế chậm lại, dân số già đi hoặc thị trường bất động sản mất năng lượng, nhiều căn hộ bị bỏ trống. Một số dự án dở dang bị hoàn thành vội vã, trong khi chất lượng công trình và chi phí bảo trì tăng lên.
Quy hoạch quá xa so với thực tế
Có thể bạn quan tâm: Cuối Tuần Đi Đâu Ở Sài Gòn? Gợi Ý Những Điểm Đến Và Trải Nghiệm Đáng Nhớ
Một số khu phát triển được thiết kế cho hàng triệu dân trong khi địa phương chỉ có vài trăm nghìn hoặc thậm chí chưa có nhu cầu tương ứng. Quy hoạch có thể dựa trên dự báo tăng trưởng dài hạn, nhưng dự báo không phải lúc nào cũng chính xác.
Việc xây dựng chung cư còn dễ thu hút đầu tư hơn xây dựng nhà thấp. Vì vậy, nhiều thành phố phát triển nhanh hình ảnh đô thị bằng những khu chung cư mới, nhưng lại chưa tạo đủ việc làm và dịch vụ để giữ chân người dân lâu dài.
Sự thay đổi của bất động sản ảnh hưởng thế nào?
Từ khoảng đầu thập niên 2020, thị trường bất động sản Trung Quốc bị ảnh hưởng bởi tăng trưởng kinh tế chậm lại, dân số già hóa, lòng tin của người mua suy giảm và tình hình nợ của một số doanh nghiệp phát triển bất động sản. Điều này làm lộ ra rõ ràng những khu vực đã được xây dựng quá lớn trong những năm trước đó.
Trước đây, một tòa chung cư thường được xem là dấu hiệu của sự phát triển. Nhưng hiện nay, nhiều tòa nhà dù đã hoàn thành vẫn nằm trong tình trạng ít người ở. Có trường hợp chủ đầu tư giảm giá để thu hút người mua, hoặc chuyển căn hộ thành văn phòng, khách sạn, nhà nghỉ và tài sản cho thuê. Một số công trình phải được cải tạo thành công trình phục vụ công cộng hoặc tháo dỡ vì chi phí bảo trì quá cao.
Đây là lý do bài toán thành phố ma tại Trung Quốc không còn chỉ là câu chuyện về những căn hộ bỏ trống. Nó còn liên quan đến tài chính chính quyền địa phương, nợ doanh nghiệp, chất lượng sống, năng lực tài chính của người mua và khả năng sử dụng hiệu quả tài nguyên đất đai.
Thành phố ma có phải là toàn bộ các khu vựt vắng người ở Trung Quốc?
Câu trả lời là không. Trung Quốc là quốc gia đông dân với hàng trăm triệu người sống tại các thành phố và khu đô thị. Nhiều khu vực được gọi là thành phố ma chỉ là những phân khu mới, chung cư lớn hoặc khu công nghiệp chưa được lấp đầy.
Cần phân biệt vài khái niệm:
- Thành phố có dân số ít: Đây là một thành phố nhỏ về mặt hành chính nhưng vẫn có sinh hoạt bình thường.
- Khu dân cư mới chưa đông: Có thể là do giai đoạn đầu phát triển, chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc người dân còn chưa chuyển đến.
- Khu vực vắng vào ban đêm: Có thể là khu công nghiệp, trung tâm hành chính hoặc nơi làm việc với dân cư sống ở khu khác.
- Khu chung cư bị bỏ trống: Đây mới là biểu hiện rõ hơn của tình trạng dư thừa nhà ở.
- Thành phố ma: Nơi mà mức độ dư thừa và thiếu động lực kinh tế diễn ra trên quy mô lớn.
Việc sử dụng nhãn “thành phố ma” có thể khiến người đọc đơn giản hóa một vấn đề phức tạp. Một khu đô thị có thể không phát triển tốt, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc toàn bộ thành phố bị bỏ hoang. Ngược lại, một khu chung cư vắng người vào ban đêm cũng không nhất thiết thiếu nhu cầu về lâu dài nếu người dân có nhu cầu sử dụng vào những thời điểm khác.
Ảnh hưởng của hiện tượng thành phố ma
Gây lãng phí tài nguyên
Những dự án bị xây dựng quá lớn không chỉ tiêu tốn đất đai mà còn sử dụng lượng lớn thép, xi măng, năng lượng và chi phí nhân công. Nếu công trình không được sử dụng, hiệu quả đầu tư thấp và tổng chi phí kinh tế tăng lên.
Gây áp lực tài chính cho chính quyền
Khi nhu cầu mua bán nhà ở giảm, doanh thu bán đất và phí liên quan đến bất động sản có thể suy giảm. Trong khi đó, chính quyền vẫn phải trả chi phí bảo trì đường phố, công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật. Một số địa phương phải vay mượn hoặc chuyển hướng tài chính để duy trì các khu vực chưa có dân cư đủ lớn.
Ảnh hưởng đến môi trường
Một khu đô thị rộng nhưng vắng người có thể phải sử dụng nhiều năng lượng để chiếu sáng, điều hòa và vận hành hệ thống. Việc mở rộng hạ tầng trên diện tích lớn cũng làm tăng chi phí giao thông và tiêu thụ đất. Nếu công trình bị bỏ hoang, việc cải tạo hoặc tháo dỡ còn tốn nhiều tài nguyên hơn so với sử dụng ban đầu.
Làm giảm chất lượng không gian sống
Khi dân cư ít, người ở thường phải di chuyển xa đến trung tâm thành phố để làm việc. Các khu mới thiếu trường học, bệnh viện, cửa hàng thực phẩm và các dịch vụ thiết yếu có thể khiến chi phí sinh hoạt tăng lên. Môi trường sống vắng vắng cũng ảnh hưởng đến cảm giác an toàn và sự gắn bó của cư dân.
Trung Quốc đang làm gì để xử lý?
Nhiều địa phương đã nhận ra rằng việc tiếp tục xây thêm nhà ở không phải là giải pháp. Các biện pháp được quan tâm gồm chuyển đổi nhà ở dư thừa thành nhà cho thuê, văn phòng, cơ sở lưu trú, trường học hoặc cơ sở y tế; kích hoạt thị trường nhà ở cho người lao động; cải tạo khu đô thị cũ; cùng chính sách giảm lệ thuộp vào đất đai.
Một số chính sách còn khuyến khích thanh tra công khai tỷ lệ căn hộ trống, thu hút doanh nghiệp, phát triển du lịch và đưa các chức năng quan trọng về trung tâm. Điều quan trọng là phải đánh giá lại nhu cầu thực tế thay vì tiếp tục dựa vào các dự báo có tính toán. Tuy nhiên, quá trình này không dễ dàng vì mỗi khu vực có đặc điểm kinh tế, dân số và vị trí khác nhau.
Để cứu một khu chung cư, chỉ giảm giá nhà ở là chưa đủ. Người dân cần việc làm, trường học, giao thông và dịch vụ. Nếu không có nền tảng kinh tế, việc khuyến khích người dân đến sống chỉ có thể tạo ra những khu vực đông hơn trong thời gian ngắn nhưng không bền vững.
Bài học cho các đô thị đang phát triển
Hiện tượng thành phố ma tại Trung Quốc mang lại nhiều bài học cho các quốc gia đang đô thị hóa, đặc biệt là các quốc gia có tốc độ xây dựng nhanh như Việt Nam.
Trước hết, quy hoạch cần dựa trên dân số thực tế và nhu cầu có khả năng chi trả, không chỉ dựa trên giấc mơ trở thành thành phố lớn. Thứ hai, nên phát triển đa dạng loại hình nhà ở thay vì chỉ tập trung vào chung cư cao cấp. Nhà ở xã hội, nhà cho thuê và nhà ở giá rẻ có vai trò quan trọng trong việc giữ chân lao động trẻ.
Thứ ba, hạ tầng phải đi cùng với việc làm. Một khu đô thị không thể chỉ có nhà đẹp mà thiếu bệnh viện, trường học, bến xe, cơ sở thương mại và cơ hội kinh doanh. Thứ tư, các dự án nên được chia theo giai đoạn, xây dựng từng phần dựa trên tốc độ thực tế thay vì hoàn thiện toàn bộ khu đô thị trong thời gian quá ngắn.
Thứ năm, chính quyền cần công khai dữ liệu về tỷ lệ nhà ở trống, tốc độ lấp đầy và nguồn thu tài chính từ đất. Minh bạch thông tin giúp người dân, nhà đầu tư và các cấp chính quyền đưa ra quyết định hợp lý hơn.
Cuối cùng, phát triển đô thị không nên đồng nghĩa với việc xây dựng ngày càng nhiều tòa nhà. Một đô thị tốt là nơi người dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và gắn bó mà không phải chịu chi phí sinh hoạt quá cao. Chất lượng sống và khả năng tiếp cận dịch vụ quan trọng hơn một bức tranh đô thị hào nhoáng.
Kết luận
Thành phố ma tại Trung Quốc là hệ quả của nhiều lực lượng cùng tác động: tốc độ đô thị hóa nhanh, lòng tự hào dân tộc, mô hình tài chính dựa vào đất đai, đầu tư bất động sản thiếu kiểm soát và sự thay đổi của thị trường lao động. Những khu vực như Kangbashi, Chengguan hay nhiều đô thị mới khác từng được ví là nơi có những tòa nhà cao tầng nhưng thiếu người ở.
Tuy nhiên, không nên hiểu rằng mọi khu vực được gọi là thành phố ma đều hoàn toàn bị bỏ hoang. Nhiều nơi đang trong quá trình điều chỉnh, một số khu đô thị đã phục hồi và nhiều vùng chỉ vắng vào những thời điểm nhất định. Bài học lớn nhất không phải là thành phố nào không có người, mà là cách các chính quyền Trung Quốc đã xây dựng theo quy mô lớn trước khi nhu cầu thực tế hoàn toàn xuất hiện.
Đối với các quốc gia đang phát triển đô thị, thành phố ma là cảnh báo rằng nhà ở, hạ tầng và việc làm phải được quy hoạch đồng bộ. Một thành phố chỉ thực sự sống khi người dân có lý do để ở lại, tìm việc làm và gắn bó với cộng đồng của mình.